美麗新鄉村平臺做鄉村閑置農房盤(pán)活的幾年時(shí)間，經(jīng)常會(huì )被同一個(gè)問(wèn)題：既然農村宅基地不能買(mǎi)賣(mài)，那么打個(gè)擦邊球以租代售應該沒(méi)問(wèn)題吧？
事實(shí)上，關(guān)于農村宅基地以租代售的事例在北京已經(jīng)有了判例。
【案例回放】
原告宗某某訴稱(chēng)：原告一家人經(jīng)延慶區土地管理局批準，在戶(hù)籍所在地北京市延慶區張山營(yíng)鎮某村獲一處宅基地的使用權。2014年12月，原告與被告二人簽訂永久租賃合同，約定將上述宅基地上的房屋租賃給被告使用，之后原告遷居至延慶城區。
2018年春節，原告獲知被告推翻了原告家的房屋，在原址上新建了房屋。原告認為被告的行為侵犯了其合法權益，已經(jīng)以自己的行為表示不履行返還房屋的合同義務(wù)，故訴至法院，請求判令解除合同，并要求被告拆除房屋，恢復原狀，賠償損失。
被告趙某、宋某辯稱(chēng)：原告本次訴訟缺少訴訟主體。無(wú)論是房屋租賃合同合適買(mǎi)賣(mài)合同，主體都是兩個(gè)人既宗某某和宋某。本次訴訟原被告雙方不存在房屋租賃關(guān)系，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。原告所述與事實(shí)不符。2014年12月，原告總某某及宗某經(jīng)人介紹將歸其所有的房屋賣(mài)與二被告，并在2014年12月某日簽訂房屋轉讓合同。當時(shí)二被告先支付購房款定金2萬(wàn)元，又于2014年12月某某日將剩余房款全部給清。給清后原告將房屋集體土地建設用地使用證交于被告。在交款給清當日，雙方為規避法律，又簽訂了一份永久租賃合同，簽訂的合同當時(shí)的目的只是為了規避法律，因為雙方不是同一集體組織成員。宗某某及宗某，在收到剩余房款后為被告出具收條，收條內容是今收到宋某交來(lái)買(mǎi)房款，不是租房款。2017年8月某日該房屋所在村集體，該村村委會(huì )為被告出具證明，證明該房屋是轉讓給二被告的。2018年3月本案提到的宗某以辦戶(hù)口為由從被告手中將集體土地建設用地使用證取走至今不還。所以，原告在缺乏訴訟主體及所定案由、訴訟請求與事實(shí)不符的情況下進(jìn)行訴訟不合乎法律規定，請求依法判決駁回。
【法院審理】
北京市延慶去人民法院經(jīng)審理認為：房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)質(zhì)是賣(mài)方將房屋所有權永久轉讓與買(mǎi)方，本案雙方在永久租賃合同中明確約定，甲方將房屋永久租賃給乙方，全部租金付清后，不管過(guò)多少年，該房產(chǎn)的利益均與甲方無(wú)關(guān)。該合同與房屋轉讓合同中對于房屋位置、價(jià)款以及其他內容基本一致。從約定內容可以看出，當事人之間達成的真實(shí)合意是轉移農村房屋所有權，而并非在租賃期限內單純轉移農村房屋占有、使用權。且上述永久租賃合同約定明顯違反了《中華人民共和國合同法》第二百一十四條關(guān)于租賃合同的規定，屬于買(mǎi)賣(mài)行為，應按照農村房屋買(mǎi)賣(mài)規則認定所謂的租賃合同是否有效。故法院認為，本案當事人是以“租賃之名”行“買(mǎi)賣(mài)之實(shí)”，本案名為房屋租賃合同糾紛，實(shí)為農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。
根據有關(guān)法律、政策規定，農村的宅基地禁止買(mǎi)賣(mài)。因農村宅基地的所有權屬于農民集體所有，宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無(wú)權取得或變相取得，故農村宅基地僅限于同一經(jīng)濟組織成員之間交易。宗某某、宗某與趙某、宋某簽訂的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)賣(mài)的標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。趙某與宋某夫妻并非延慶區張山營(yíng)鎮某村村民，故其無(wú)權取得上述宅基地的使用權，本案雙方簽訂的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應為無(wú)效。另外，法院需要說(shuō)明的是，雙方因該無(wú)效合同所取得的房屋、房款應相互返還，但因合同無(wú)效后還涉及損失賠償問(wèn)題，需根據房屋狀況等確定賠償數額，房屋的返還宜與損失賠償一并解決，在宗某不變更案由及訴訟請求的情況下，本案暫不予處理，雙方可另行解決。故法院對宗某某請求解除合同及恢復原狀、賠償損失的訴訟請求不予支持。
一審判決作出后，宗某某不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判，現裁判文書(shū)已經(jīng)生效。
【案例解析及相關(guān)法律問(wèn)題分析】
本案系因農村房屋買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛，當事人既簽訂了房屋轉讓合同，又簽訂了永久租賃合同。當兩份合同并存時(shí)，如何認定房屋在原被告之間是買(mǎi)賣(mài)，還是租賃。案件的爭議焦點(diǎn)在于當事人之間達成的合同關(guān)系是房屋租賃合同關(guān)系還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系?，F將相關(guān)問(wèn)題做如下分析：
1、租賃合同性質(zhì)的認定
當事人所簽訂的是永久租賃合同，還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應當結合租賃合同的內容來(lái)判斷，考慮租賃合同是否以租賃之名掩蓋買(mǎi)賣(mài)之實(shí)。結合雙方的租賃合同內容，雙方就房產(chǎn)在以后取得的利益，與房屋的原有人無(wú)關(guān)，且雙方關(guān)于定金、房屋四至等情況都做了具體的約定，根據一般自然人的理解，雙方達成的并非租賃合意，而是轉移房屋所有權的意思表示。房屋買(mǎi)賣(mài)的實(shí)質(zhì)是賣(mài)方將房屋所有權永久轉讓與買(mǎi)方，房屋租賃是出租方將房屋的占有權與使用權轉讓給承租人，而房屋的所有權仍然歸屬于出租人。從約定內容可以看出，當事人之間達成的真實(shí)合意是轉移農村房屋的所有權，而并非在租賃期限內單純轉移農村房屋占有、使用權。
所以，結合雙方所簽訂租賃合同的相關(guān)內容，應當認定雙方當事人是以“租賃之名”行“買(mǎi)賣(mài)之實(shí)”，本案名為房屋租賃合同糾紛，實(shí)為農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。
2、房屋出租期限最長(cháng)為20年
采用租賃的方式是合法的，但實(shí)踐中存在“以租代售”的情況?！耙宰獯邸倍嘀赋鞘蟹课萁灰字?，買(mǎi)賣(mài)雙方為規避稅款的征收而普遍采用的形式上租賃，實(shí)質(zhì)上買(mǎi)賣(mài)的避稅方式?，F在，“以租代售”的應用逐漸從城市房屋擴展到農村房屋，交易對象為農村宅基地上的房屋，且交易雙方為自然人。以租代售的租賃期限約定時(shí)間較長(cháng)，如有的約定為50年，有的約定為100年。但是，我國《合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)二十年。
所以，農村房屋的租賃期限，約定的超過(guò)20年的部分，屬于無(wú)效，租賃期限仍視為20年屆滿(mǎn)。根據《合同法》第二百三十六條、二百三十二條之規定：租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。不定期租賃，當事人隨時(shí)可以解除合同?？梢?jiàn)，法律允許承租人多次續租來(lái)達到無(wú)限期使用房屋的效果，但是禁止一次性約定為50年、100年等超過(guò)20年的期限。這不僅是為了防止雙方相互串通“以租代售”來(lái)規避農村房屋不許可向外流轉的政策，也是為了給租賃雙方一個(gè)再次考慮的機會(huì )，就個(gè)人利益而言，市場(chǎng)價(jià)格不斷變化，“一錘子”買(mǎi)賣(mài)難免使其中一方的利益遭受損失。
如果雙方都不主張超過(guò)20年的部分無(wú)效，那么就相當于20年租賃期限屆滿(mǎn)后，雙方默認了一個(gè)不定期的租賃合同。如果雙方能夠達成一致意見(jiàn)，在租賃期限20年以后，雙方還可以續訂租賃合同，續訂的期限，最長(cháng)也是20年。
3、非本集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)農村房屋合同無(wú)效
我國實(shí)行的是土地國有或集體共有的土地所有權制度，在“房地一體”的情況下，購買(mǎi)宅基地上的民房就不可避免地要使用集體經(jīng)濟組織所有的宅基地?！掇r村宅基地管理辦法》第二條規定：本辦法所稱(chēng)農村宅基地，是指農村村民合法使用或依法批準，用于建造住宅（包括附屬用房和庭院等）的集體所有土地?？芍?，宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，是本集體經(jīng)濟組織成員基于其身份而享有的特殊權利，非本集體經(jīng)濟組織成員無(wú)權取得或者變相取得。
現實(shí)生活中，部分居民為了實(shí)現“田園夢(mèng)”或者出于其他目的，與農民簽訂宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者同一集體經(jīng)濟組織成員簽訂宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該行為違反了我國《土地管理法》的規定，擾亂了國家正常的土地管理秩序，因此所簽訂的農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同。同樣，由于宅基地是集體經(jīng)濟組織為了保障居者有其屋而無(wú)償準予符合條件的村民使用的土地，村民對其宅基地只有使用權，土地的所有權依舊歸屬于集體所有，所以宅基地不能隨意賣(mài)出，買(mǎi)賣(mài)宅基地的合同，也因違反《土地管理法》、《農村宅基地管理辦法》的相關(guān)規定而屬于無(wú)效合同。
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