“城鄉要素流動(dòng)不順暢、公共資源配置不合理等問(wèn)題依然突出，影響城鄉融合發(fā)展的體制機制障礙尚未根本消除?！边@是寫(xiě)在《關(guān)于建立健全城鄉融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見(jiàn)》開(kāi)頭部分的文字，近日，隨著(zhù)《意見(jiàn)》的發(fā)布，也為城鄉融合發(fā)展制定了“路線(xiàn)圖”和“時(shí)間表”。其中，針對農村宅基地制度改革的有關(guān)問(wèn)題，新京報鄉村頻道記者采訪(fǎng)了中國人民大學(xué)農業(yè)與農村發(fā)展學(xué)院教授，國家社科基金專(zhuān)項“鄉村振興戰略核心機制研究”首席專(zhuān)家周立。
“中國農村宅基地是世界上最復雜的”
“中國農村宅基地是世界上最復雜的，復雜主要體現在房地分離?！敝芰⒄f(shuō)，城市土地按照商業(yè)用地或是工業(yè)用地等不同用途，劃定使用年限，而農村宅基地沒(méi)有產(chǎn)權年限，一定程度上，可以理解為永久性的，甚至可以繼承，作為財產(chǎn)傳給子孫后代?！坝捎谵r村宅基地所有權是村集體的，上面的房子是農民的，私有的，而且大部分農民是以分配型無(wú)償獲得的土地，這是農村宅基地的基本特點(diǎn)，相當于農民得到的很大一塊福利。但是，伴隨農村勞動(dòng)力轉移，大量農村房屋閑置，農村土地陷入‘用不上、用不好’的困局，不能給農民帶來(lái)收益?！?
此次政策頒布，國家發(fā)改委有關(guān)負責人明確強調“城里人到農村買(mǎi)宅基地的口子不能開(kāi)”，“嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會(huì )館”。而周立認為，總體來(lái)看，“針對農村宅基地，《意見(jiàn)》實(shí)際上體現了政策‘一緊一松’的兩大特點(diǎn)”。
周立認為，發(fā)改委的表述，體現了牢牢把握城鄉融合發(fā)展正確方向的基本原則，也就是不能把集體所有制改沒(méi)了、耕地改少了、農民利益受損了，這是“一緊”。但解讀政策，不能僅看到“一緊”，其實(shí)還有“一松”，體現在“允許村集體在農民自愿的前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設用地入市?！敝芰⒈硎?，“這意味著(zhù)村集體對集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市的主動(dòng)性更大了?！?
在法律保障下釋放城鄉雙重需求
自然資源部部長(cháng)陸昊作關(guān)于土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案的說(shuō)明時(shí)表示過(guò)，對土地利用總體規劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應當簽訂書(shū)面合同。也就是說(shuō)，上述性質(zhì)的土地承租人權益受到20年保護。
“有太多城里人都希望在農村租下一個(gè)小院，農村又有多少廢棄的宅基地閑置在那里，沒(méi)能得到有效利用?！? 結合此前釋放的政策信息和最新的《意見(jiàn)》，周立分析指出，“也就是說(shuō)，通過(guò)合法承租的形式，一方面可以釋放城市消費過(guò)剩的需求，另一方面，消化大量閑置農村宅基地的供給過(guò)剩。而承載‘雙重過(guò)剩’的物質(zhì)條件，就是農村宅基地通過(guò)改革實(shí)現需求匹配。”
新京報鄉村頻道記者注意到，有效利用閑置宅基地與農房，此前在全國已經(jīng)有多種創(chuàng )新做法。比如在北京，一些村子由村委會(huì )牽頭，以成立合作社的方式，將閑置農宅統一承租給合作社管理，再引入社會(huì )資本參與投資開(kāi)發(fā)，將閑置農宅重新裝修改造，最終形成了“農民出房、合作社入股、公司經(jīng)營(yíng)、政府服務(wù)”的模式。其中，農民想要出租的閑置農宅，必須滿(mǎn)足是建在宅基地上的條件，而絕不能是在農用地上改造后作為民宿，但無(wú)論租期長(cháng)短，這些房子的所有權依然保留在農民手中。同時(shí)，由于租期最長(cháng)可達20年，投資方與市民承租者的利益，也能有一個(gè)合理保證。
保障農民和城里人投資共享宅基地權益
據了解，周立提出的“四洗三慢兩養換一融” 城市新需求，主要是指鄉村社會(huì )自然環(huán)境帶給城市人的休閑生活。具體而言，是在青山綠水間洗胃、洗肺、洗眼、洗心，在菜園田埂間享受慢食、慢村、慢生活，在鄉村農地上養老、養生，并在此基礎上，促進(jìn)城鄉進(jìn)一步融合。
周立根據汽車(chē)保有量（1.7億輛）和新崛起的中等收入群體（3億-3.7億人），估算每年鄉村消費和服務(wù)產(chǎn)值在1.5萬(wàn)億-1.9萬(wàn)億元，“相當于中國2017年第一產(chǎn)業(yè)增加值（6.55萬(wàn)億元）的23%-29%，這是重塑新型城鄉關(guān)系的意義所在”。
周立表示，“期望下一步，能夠通過(guò)改革，真正確保農村和城市雙向需求的有效對接，保障農民和城里人的投資共享宅基地，不要讓農民或城里人吃虧，這樣才能長(cháng)遠地做下去?！?span>
來(lái)源：新京報